بانک مرکزی در مصوبه ای، اجازه راه اندازی صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات را برای بانک ها صادر کرد.
با افتتاح دو کانال بورسی برای فعالیت ملکی بانک ها، دو سناریو در ارتباط با سرنوشت یخچال های ملکی بانکی مطرح می شود. بانک مرکزی در حالی روز گذشته از صدور مجوز راه اندازی دو مسیر بورسی فعالیت مولد ملکی برای بانک ها شامل صندوق های زمین و ساختمان و صندوق های املاک و مستغلات خبر داد که ما مواجهه احتمالی بانک ها با مجوز تاسیس صندوق های ملکی را در دو سناریو بررسی خواهیم کرد.
یک سناریو مربوط به استقبال بانک ها از این دو روش بورسی و سناریوی دیگر مربوط به احتمالاتی است که می تواند استقبال بانک ها از این روش ها را با اما و اگر مواجه کند.
به تازگی و بنا بر اعلام بانک مرکزی، بانک ها برای رفع انجماد از املاک مازاد و بلااستفاده خود می توانند از این پس با دریافت مجوز برای راه اندازی صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان نسبت به مولدسازی دارایی های منجمد ملکی خود اقدام کنند.
آن طور که بانک مرکزی در این باره اعلام کرده است: به موجب ضوابط مذکور، بانک ها و موسسات اعتباری غیربانکی می توانند در اجرای تکالیف قانونی، واگذاری اموال مازاد، مولدسازی دارایی ها و تنوع بخشی به ابزارهای تجهیز منابع در بازار پول، با اخذ مجوز از بانک مرکزی و با رعایت قوانین و مقررات موضوعه نسبت به راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری با درآمد ثابت مختص اوراق دولتی، املاک و مستغلات و زمین و ساختمان اقدام کنند.
پیش از این در قوانین، بخشنامه ها و ابلاغیه های قانونی، همه سازمان ها، وزارتخانه ها، دستگاه ها و به خصوص بانک ها مکلف به فروش و عرضه املاک مازاد و منجمد خود بوده اند و می بایست اراضی مازاد دولتی در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار می گرفت اما همواره نوعی چسبندگی در این نهادها به مازاد وجود داشته است.
سیاستگذار در حالی به تازگی مجوز تاسیس دو مسیر بورسی مولدسازی املاک منجمد بانک ها از طریق راه اندازی، صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات را صادر کرده است که ادامه ملاکی بانک ها به شکل قبلی (مالکیت بر املاک مازاد و منجمد از سوی بانک ها)، علاوه بر مشکلات قابل توجه در حوزه تامین مالی بخش های اقتصادی، مساله کمبود نقدینگی بانک ها را حادتر کرده است.
هم اکنون و در شرایطی که بانک ها با کمبود شدید منابع و نقدینگی مواجه هستند، ادامه ملاکی در شکل نگهداری از املاک منجمد و بلااستفاده برای بانک ها، نه تنها منجر به محرومیت آنها از منابع مالی برای تامین نقدینگی مورد نیاز به منظور پرداخت تسهیلات می شود بلکه بانک ها به دلیل بحران نقدینگی، برای همین میزان ناکافی تسهیلات دهی و تامین مالی بخش های اقتصادی نیز ناچار به استقراض از بانک مرکزی هستند.
املاک مازاد در واقع از یکسو بانک ها را از دسترسی به نقدینگی که منجر به پرداخت تسهیلات و رونق بخش های اقتصادی شود محروم می کند و از سوی دیگر آنها را ناچار به استقراض از بانک مرکزی برای عمل به بخشی از تکالیف و تعهدات قانونی آنها در حوزه پرداخت تسهیلات و تامین مالی بخش های اقتصادی خواهد کرد.
با وجود اینکه پیش از این انواع دستورالعمل ها، بخشنامه ها و قوانین برای الزام بانک ها به رفع انجماد از املاک مازاد و بلااستفاده از طریق عرضه آنها و فروش مزایده ای به متقاضیان تدوین، تصویب و ابلاغ شده اما نتایج مطلوب و مورد نظر در این زمینه تاکنون محقق نشده است.
این بار اما سیاستگذار پولی، به جای اقدام دستوری برای الزام بانک ها به فروش املاک منجمد و بلااستفاده، به آنها مجوز داده است تا فعالیت های ملکی خود را به کانال بورسی هدایت کرده و از طریق راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان و صندوق های املاک و مستغلات، املاک مازاد و منجمد را در مسیری مولد قرار دهند.
اولویت بانک ها با کدام مسیر؟
یک مسیر بورسی در نظر گرفته شده برای این منظور تشکیل صندوق زمین و ساختمان است. از آنجا که بخشی از املاک مازاد و منجمد بانک ها، زمین است و قابلیت ساخت و ساز روی این زمین ها وجود دارد، این زمین ها می تواند در قالب صندوق های زمین و ساختمان، منجر به افزایش عرضه ملکی شود.
صندوق زمین و ساختمان یک مسیر بورسی برای تامین مالی ساخت و عرضه مسکن است. مالکان زمین می توانند به پشتوانه زمین در اختیار خود نسبت به تاسیس صندوق زمین و ساختمان اقدام کنند. ارزش این سرمایه گذاری ساختمانی به شکل یونیت های سرمایه ای قابلیت عرضه در بازار سرمایه برای خرید از سوی سرمایه گذاران را دارد.
سرمایه گذاران حتی با کمترین میزان سرمایه در اختیار خود، می توانند نسبت به خرید یونیت اقدام کرده و در پایان دوره سرمایه گذاری و بعد از اتمام دوره ساخت، اصل و سود سرمایه خود را در شکل واحد مسکونی یا پول نقد دریافت کنند.
صندوق املاک و مستغلات نیز یک مسیر بورسی برای فعالیت مولد ملکی است. مالکان ساختمان های با کاربری های مختلف (عمدتا ساختمان های بزرگ تجاری و اداری)، می توانند به پشتوانه ملک در مالکیت خود اقدام به تاسیس صندوق املاک و مستغلات کنند. سپس متناسب با ارزش ملک مورد نظر اقدام به انتشار و عرضه یونیت های سرمایه ای در بازار سرمایه کنند.
ملکی که یونیت ها به پشتوانه ارزش آن منتشر و به سرمایه گذاران واگذار شده است و صندوق بر پایه آن تشکیل شده است به بازار اجاره عرضه می شود. بعد از اتمام دوره حیات این صندوق که عموما پنج ساله است، سرمایه گذاران اصل و سود سرمایه خود را بر مبنای ارزش افزوده ملک دریافت می کنند و در طول دوره سرمایه گذاری نیز از عواید ناشی از اجاره داری ملک مورد نظر بهره مند خواهند شد.
در واقع ستون فقرات صندوق زمین و ساختمان، ساخت و فروش مسکن روی زمین های قابل ساخت است که منابع مالی برای ساخت آن از طریق بازار سرمایه و با سرمایه گذاری خریداران یونیت تامین شده است. همچنین ستون فقرات صندوق های املاک و مستغلات هم اجاره داری است. یعنی تشکیل صندوق به پشتوانه یک ملک و عرضه ملک به بازار اجاره! این اقدام در واقعیت هدایت فعالیت های ملکی بانک ها به مسیر مولد به جای تکالیف بر زمین مانده قبلی برای عرضه املاک منجمد و مازاد بانک ها به بازار است.
انتخاب بانک ها چیست؟
بررسی های انجام شده در این باره نشان می دهد هماکنون یک سوال مهم در ارتباط با صدور این مجوز برای بانک ها وجود دارد. سوال این است که آیا این تصمیم جدید منجر به گشایش یخچال های بانکی می شود؟ آیا این مجوز می تواند حجم گسترده املاک مازاد و بلااستفاده در اختیار بانک ها را از حالت انجماد خارج کرده و در مسیر مولد قرار دهد؟
بررسی ها نشان می دهد هماکنون بانک ها دو گروه املاک مازاد را در اختیار دارند. یک گروه از این املاک زمین و گروه دیگر ساختمان های ساخته شده با کاربری های مختلف (مسکونی، تجاری، اداری و...) است. با توجه به مشخصات املاک در اختیار بانک ها، به نظر می رسد دست کم بنا به دو علت عمده، بانک ها از تشکیل صندوق زمین و ساختمان برای هدایت دارایی های ملکی خود به مسیر مولد و بورسی استقبال کنند.
اولین دلیل به تمایل بانک ها به ایجاد ارزش افزوده برای دارایی های ملکی خود (زمین های در اختیار آنها) مربوط می شود. بانک هایی که بخشی از املاک در اختیار آنها زمین است احتمالا تمایل خواهند داشت تا به پشتوانه این زمین ها، اقدام به تاسیس صندوق زمین و ساختمان کنند. چرا که تاسیس صندوق زمین و ساختمان برای آنها می تواند در نهایت به واسطه تامین مالی برای ساخت واحدها، ارزش افزوده به همراه داشته باشد.
آن هم در شرایطی که بانک‌ها هماکنون با بحران نقدینگی و تامین منابع مالی مواجه هستند و از این طریق و به دنبال ارزش افزوده ایجاد شده در نتیجه تشکیل این صندوق نه تنها نسبت به تامین منابع و نقدینگی مورد نیاز اقدام می کنند بلکه به تکلیف قانونی خود برای رفع انجماد از املاک مازاد و بلااستفاده در اختیار خود نیز عمل خواهند کرد.
شاید در این میان گفته شود که ممکن است همان کمبود نقدینگی بانک ها را از تشکیل صندوق و هزینه برای ساخت پروژه منصرف کند اما از آنجا که منابع مالی ساخت از طریق جذب سرمایه سرمایه گذاران و فروش یونیت های صندوق از مسیر بازار سرمایه تامین خواهد شد، می توان پیش بینی کرد که بانک ها از این روش استقبال کنند. در واقع درباره بانک هایی که زمین در اختیار دارند اگر قرار به استقبال از روش های بورسی رفع انجماد از املاک مازاد باشد به نظر می رسد که تشکیل صندوق های زمین و ساختمان در اولویت قرار داشته باشد.
علاوه بر ایجاد ارزش افزوده برای بانک به واسطه تشکیل صندوق زمین و ساختمان، مالکیت زمین و کل پروژه نیز تا زمان اتمام عملیات ساخت و بعد از اتمام ساخت برای بخشی از پروژه برای بانک محفوظ مانده و حفظ می شود. در حالی که در روش واگذاری املاک مازاد از طریق مزایده بانک مکلف بود، کل ملک در اختیار خود را به فرد خریدار واگذار کند.
این در حالی است که در مقطع زمانی فعلی به دلیل شرایط کمبود نقدینگی موردنیاز بانک ها برای عمل به تعهدات خود در حوزه تامین مالی بخش های مختلف اقتصادی این فعالیت مولد ملکی و ایجاد ارزش افزوده برای املاک از این طریق، به احتمال زیاد با جذابیت برای بانک ها همراه است.
هماکنون تعداد قابل توجهی از بانک ها به دلیل نرخ دستوری سود و اختلاف آن با نرخ تمام شده پول که گفته می شود هماکنون بالای ۲۷ درصد است تا جای ممکن از پرداخت تسهیلات خرد خودداری می کنند. در واقع به دلیل کمبود نقدینگی و عدم جذابیت نرخ سود، عملا منابع کافی برای عمل کردن بانک ها به تسهیلات تکلیفی آنها وجود ندارد.
به همین دلیل به نظر می رسد برخلاف گذشته که بانک ها تمایلی به هر نوع عرضه املاک مازاد و منجمد خود نداشتند، هماکنون به دلیل مواجهه با بحران نقدینگی، بی میل نباشند که دست کم بخشی از املاک منجمد خود را از کانال بازار سرمایه تبدیل به دارایی مولد کنند.
بر اساس آمارها، حجم یخچال های ملکی هماکنون به قدری بالا رفته است که نسبت دارایی های ملکی به کل دارایی های ۹ بانک از ۲۵ بانک کشور، حدود ۳۰ درصد است که رقم بسیار بالایی است. این در حالی است که سطح متعارف این میزان حداکثر ۱۰ تا ۱۲ درصد است.
اما بررسی ها نشان می دهد در حالی که به نظر می رسد اولویت بانک ها برای ورود به کانال بورسی مولدسازی دارایی های منجمد ملکی در اختیار آنها، تشکیل صندوق های زمین و ساختمان است اما احتمالا در ورود به صندوق های املاک و مستغلات با احتیاط بیشتری عمل کنند. اخیرا یک صندوق املاک و مستغلات از سوی یک نهاد دولتی تشکیل شد و پس از عرضه اولیه یونیت های آن، به تازگی امکان معاملات ثانویه آن نیز برای سرمایه گذاران باز شد.
در مورد اینکه چرا ممکن است بانک ها در ارتباط با این کانال بورسی فعالیت های ملکی، با احتیاط بیشتری عمل کنند، می توان به ماهیت صندوق های املاک و مستغلات و یک ویژگی مهم آن اشاره کرد.
همانگونه که توضیح داده شد ستون فقرات صندوق های املاک و مستغلات، اجاره داری است. یعنی این صندوق ها عمدتا به پشتوانه یک ملک اداری و تجاری بزرگ مقیاس تاسیس می شوند و سود سرمایه گذاران از عواید ناشی از عرضه این ملک به بازار اجاره در طول دوره سرمایه گذاری از یکسو و ارزش افزوده ملک در پایان عمر صندوق، به سرمایه گذارها پرداخت می شود. در طول دوره سرمایه گذاری نیز باید مدیران صندوق منابع به دست آمده در قالب فروش یونیت های سرمایه گذاری را در بازارهای دیگر که بخش قابل توجهی از آن می تواند در بازار ملک باشد، سرمایه گذاری کنند.
دو دافعه یا دو عامل در این میان وجود دارد که می تواند منجر به احتیاط بیشتر بانک ها برای ورود به این صندوق ها شود. در شرایط فعلی بازار مسکن ایران، عایدی اجاره داری نسبت به عایدی سایر بازارها کمتر است. همچنین عایدی اجاره داری نسبت به ارزش کل مسکن به دلیل بالا بودن عدد نسبت قیمت به اجاره مسکن (نسبت p به r)، بسیار کم است. بنابراین سرمایه گذاری به نیت صرف اجاره داری چندان معنا و مفهوم اقتصادی ندارد اما به واسطه عایدی و ارزش افزوده ملک در طول زمان می تواند برای سرمایه گذار توجیه پذیر باشد.
از سوی دیگر، در صورتی که مدیران این صندوق نتوانند منابع به دست آمده از طریق فروش یونیت ها را در بازاری با بازدهی مطلوب سرمایه گذاری کنند، امکان تامین اصل و سود سرمایه به منظور پرداخت به یونیت داران در خاتمه عمر صندوق، با ریسک مواجه خواهد شد.
اما در این میان دو جاذبه وجود دارد که می تواند برخی از بانک ها را برای ورود به این کانال بورسی و تشکیل صندوق، ترغیب کند. اول اینکه به واسطه تورم ملکی در میان مدت و بلندمدت، واگذاری ملک به صندوق از فروش آن در فرآیند مزایده ملکی برای بانک ها جذاب تر است؛ چون در این روش مالک صندوق، بانک است و در واقعیت مالکیت ملک برای موسس صندوق (بانک) محفوظ خواهد بود. اما در فروش املاک از طریق مزایده، مالکیت به خریدار منتقل می شود.
از سوی دیگر، بانک در این روش می تواند از عایدی بلندمدت ملک به دلیل تورم ملکی برخوردار شود. این در حالی است که به دلیل تبدیل ارزش ملک به یونیت عملا سرمایه منجمد با نقدشوندگی پایین در اختیار بانک ها (املاک مازاد) به سرمایه با قابلیت نقدشوندگی بالا در لحظه، تبدیل می شود و در طول حیات صندوق، هر کجا که بانک با مشکل نقدینگی مواجه شود می تواند این یونیت ها را به پول و نقدینگی تبدیل کند.
ریسک موفقیت مسیر بورسی
بررسی ها نشان می دهد با این حال موفقیت این دو کانال بورسی با تمام مزایایی که می تواند برای بانک ها و بازار ملک به همراه داشته باشد، در عین حال احتمالا ریسک هایی نیز به همراه دارد. یکی از این ریسک ها که می تواند سطح استقبال از این صندوق ها را تحت تاثیر قرار دهد مربوط به ذات متفاوت معاملات مسکن با معاملات بورسی است. ذات متعارف معاملات ملکی، دربردارنده نوعی عدم شفافیت است اما معاملات بورسی در یک بستر کاملا شفاف و مشخص انجام می شود.
از آنجا که املاکی که قرار است از طریق این دو کانال بورسی به خصوص مسیر صندوق های املاک و مستغلات عرضه شوند، املاک درشت، کلان و بزرگ مقیاس هستند، در نهایت سرمایه گذارها و خریداران این املاک نیز افراد خاصی هستند که بسیاری از آنها علاقه ای به رهگیری رفتار ملکی خود به صورت شفاف ندارند.
در نهایت در خاتمه عمر این صندوق ها یا املاک باید فروخته شوند یا حیات صندوق تمدید می شود؛ جنس خریداران این املاک درشت نیز به گونه ای است که بعید است حاضر شوند در یک بازار کاملا شفاف که تمام هویت مالی و ملکی وی به طور مشخص نمایان می شود، اقدام به انجام معامله کنند. اما با این حال به نظر می رسد عطش نقدینگی در بانک ها هماکنون به حدی زیاد است که این دو کانال بورسی از سوی بانک ها مورد استفاده و استقبال واقع شود.
دنیای اقتصاد
